物业服务合同纠纷法律服务(物业服务合同纠纷业主胜诉)

物业法律纠纷适用哪些法律法规

法律主观：

一、物业公司常见法律纠纷有哪些呢

（一）无物业服务合同的物业纠纷

实践中有不少物业管理企业与业主委员会或业主之间未订立书面合同，甚至是房地产开发商派自己的“人马”管理楼盘，未办理委托物业公司管理手续，未与业主订立物业管理合同等等。在无合同约定并无规约可依的情况下，在处理物业管理纠纷时应注意一个突出问题：那就是物业管理企业的资质问题。物业管理企业开展物业管理服务，除应办理有关企业登记外，还应具备相应的等级资质、收费资质，并领有政府主管部门颁发的有关证书。对不具备法定资质却从事物业管理工作并产生了物业管理纠纷的，在业主委员会或业主同意的情况下，限期物业管理企业补办相关证书，并与业主委员会或业主签订物业管理合同，但证书补办前的物业费用只按合理成本收取。

（二）物业费用标准问题

物业费用的收取应遵循合理、公开及与服务相适宜的原则，收取标准应严格依照合同的约定。普通住宅的物业管理服务费是政府指导价，确立费用时应以物业管理服务的合理成本为基础，以业主的经济承受能力进行综合测算;而其他住宅，必须经业主或业主委员会协议约定。如果当事人未就物业管理达成协议，表明当事人对物业管理的事项未约定，对收费标准、缴费方式也未约定，因而当事人之间服务合同关系不成立;如果物业管理企业对小区进行了管理，并因此而受到损失，可参照民法典中的无因管理原则处理，由业主或业主委员会酌情给予其因提供服务而受损的、相当于损失数额的经济补偿。

（三）业主拒交物业管理费纠纷

按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂。

二、物业公司能否要求业主拆除违章搭建，法院会否支持？

司法实践中，物业公司也有针对业主违反《业主临时公约》或《装修管理协议》的行为提起民事诉讼的纠纷，有的法院也予以立案，并作为业主违约处理。

然而，《业主临时公约》是业主对同小区内其他业主的承诺，其权利义务由业主承受，即使个别业主违反了这种承诺，也应由其他业主（人数过多，可通过业主委员会）提起民事诉讼，而不应由物业公司起诉。

《装修管理协议》的性质虽表面上表现为业主与物业公司双方签订的协议，但实质仍是业主借此对大部分业主达成一致的装修中的禁止和注意事项予以承诺，其承诺的相对方仍是其他业主而不是物业公司。物业公司在法律上无权以合同相对人的身份提起民事诉讼。

往法理上说，物业公司无权起诉的主要原因是，物业公司的职责本身是基于物业服务协议和业主委员会的授权，其对物业所有人处分自己财产的管理权有限，不是相关权利义务的承受主体，并不是权利源。

三、业委会可以自己成立物业公司吗

业主委员会是有权自行管理建筑物及其附属设施的，所以业主委员会可以成立物业公司，但需要符合公司法的规定。

《中华人民共和国民法典》第二百八十四条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第二百八十五条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。为您更好的维护自己的权利。

法律客观：

《物业管理条例》第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务纠纷司法解释

法律分析：第一条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第二条 物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第三条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

法律依据：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

物业服务合同无效的法律依据

法律主观：

一、物业服务合同的无效情形

1、根据《民法典》第一百四十四条的规定，无民事行为能力人订立的合同无效。

2、根据《民法典》第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效

强制性规定可以区分为要求当事人必须采用特定行为模式的强制性规定，以及禁止当事人采用特定行为模式的强制性规定。

(1)针对必须采用特定行为模式的强制性规定，比如没有法律、行政法规的规定办理相应的审批手续，合同的法定特别生效条件不具备，那么合同并非绝对无效。按照法定的要求采取特定行为模式后合同仍然可以生效。

(2)针对禁止当事人采用特定行为模式的强制性规定分为两种情况：一种是管理性的强制性规定，一种是效力性的强制性规定。违反管理性的强制性规定，当事人要承受行政法甚至刑法上的不利法律后果，而该合同在民法上并非绝对无效;违反效力性的强制性规定，合同对被认定为绝对无效。

3、根据《民法典》第一百五十三条的规定，违背公序良俗的合同无效。

合同存在损害国家利益、社会公共利益等公共利益的情形，那么合同会被认定为绝对无效。

4、根据《民法典》第一百五十四条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同无效。

二、物业合同怎么变更

在物业管理企业接管物业之后，可能会由于业主的其他要求或环境的变化，导致合部分内容不再符合实际，此时应由物业管理企业与业主委员会商议，对委托服务合同的及时进行修改。

1、物业服务合同变更的特点。

①协商一致性。即合同的修改须经双方当事人协商一致，并在原有合同基础之上达成新的的协议。

②局部变更性。即委托服务合同的变更只能是对原有合同内容的局部修改和补充。

③相对消灭性。合同的变更必然意味着有新的内容产生，它的履行相应不能再按照原有合同进行，而应按变更后的权利和义务关系履行。

2、物业服务合同变更的要件。要构成委托管理合同的变更，还必须具有以下一些形式要件。

①已存在合同关系基础。合同的变更必须建立在已有合同基础之上，否则就不可能发生变更问题。

②具有法律依据或当事人约定。物业服务合同的变更可以依据法律规定产生，也可通过当事人双方协商产生。

③具备法定形式合同的变更。应当从形式和实质上符合法律规定。

④非实质性条款发生变化。非实质性条款是指不会导致原合同关系破灭和新合同关系产生的合同条款，即除合同标的之外的其他条款。

3、物业服务合同变更的效力。

物业服务合同的当事人应当就合同变更的内容做出明确的规定，若变更内容不明确，则从法律上可推定为未变更。委托服务合同一旦发生变化，当事人就应当按照变更后的内容履行合同，任何一方违反变更后的合同内容都将构成违约。如果合同的变更对一方当事人造成了损害，则另一方当事人应付相应的赔偿责任。

三、物业服务合同的签订原则是什么

1.主体平等原则

合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。任何民事主体在法律人格上也是一律平等的，享有独立人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同当事人的人格平等，才能实现合同当事人的法律地位平等。合同当事人平等是商品经济的必然前提和必然产物，也是社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的基本要求。

2.合同自愿(自由)原则

当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同自愿原则又叫合同自由原则，其意思就在于缔结合同、选择合同方式、决定合同内容、变更和解释合同的自愿或自由。实行合同自愿原则，并不排除国家对合同的适当限制。

3.权利义务公平原则

公平原则规范合同当事人之间的利益关系，制约滥用合同自愿(自由)原则，要求形式的公平和实质的公平。合同的实质公平，是指双方当事人的权利、义务必须大体相当的对等。对于显失公平的"霸王合同"和不利对方权益的"格式合同"，当事人有权要求法院或仲裁机关予以撤销或变更。

4.诚实信用原则

又叫诚信原则，是民法、合同法最基本的原则，它是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有欺诈行为。该原则具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律和合同三大功能。

5.守法和维护社会公益原则

当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会公共秩序，损害社会公共利益。它是社会公共生活的基本原则。根据《民法典》的规定，若物业服务合同违反法律、行政法规强制性规定或违背公序良俗的合同则为无效合同。

物业服务费的纠纷及诉讼

法律分析：物业费纠纷属于合同纠纷，诉讼时效一般是3年。我国有关法律规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果。那么物业合同同样适用诉讼时效的规定。但并不是说，过了诉讼时效的物业费都无法主张了。如果物业公司能够提供证据证明诉讼时效中断的，如经公证的催收单或其他方式行使债权的凭证;物业公司采取通过业主委员会催收物业费，由业主委员会出具相关证据证明等，法院还是可以维护物业公司利益的。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

《物业管理条例》 第六十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律

法律分析：为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

法律依据：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

物业与业主纠纷适用什么法律

法律主观：

一、物业与业主纠纷的相关法律规定

根据《民法典》相关规定：

（一）小区物业公司改公共绿化做车位的，施工前需报相关园林绿化部门和房地产公司审批，未经批准不得擅自更改公共绿化设施;

（二）改造前须通告所有业主，并经2/3以上业主同意并签字后才能按照相关规定或计划施工。

而且，改造后物业须向全体业主无偿公共开放。若采用收费制，停车位收费归全体业主所有，物业公司可以代收代缴，所有收费需平均返还给每位业主，或抵扣每位业主相应的物业费。其中，物业公司可与业主委员会协定提取一定的车位管理费。

如遇以上违规行为，业主可举报至房地产管理局物业管理处，也可向相关园林绿化部门反应。

如果物业公司的服务不能让业主满意，业主投诉物业效果也不理想，怎么办

根据《民法典》第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除 物业服务合同 。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失

因此根据《民法典》规定物业是不能随意更改绿化设施的，必须要上报审批的，而且必须经过2/3的业主同意后才能处理，物业如果违约可以向园林绿化部门投诉，还有业主对物业不满意是可以经过法定程序解除物业服务合同，并且合同没有另外规定告知时间，那么就要提前60天书面通知物业服务人员。

二、《民法典》中业主与物业的纠纷的情形有

（一）被高空掷物砸伤，在找不到抛掷者时，可以找物业兜底

（二）小区电梯间的广告投放收益，公共停车场的收益，业主共有

《民法典》第282条规定：物业经营管理业主共有部分，可从收益中扣除合理成本，剩余收入归业主共有。

（三）物业应定期以合理的方式，向业主汇报业收益

《民法典》第282条规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

（四）业主不满物业的服务，可以更换物业

可以!如物业工作人员没有正规培训，管理杂乱无章，或粗暴无端，业主有权依法更换，辞退该物业公司。

《民法典》第946条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

（五）物业费并没有取消，只是针对不合理的地方进行了改善，公摊水电费、砸墙费、垃圾清运费等费用全部取消。还是有以下4种费用，可以不交。

房屋逾期交房，物业费可以不交;

天然气开通费费用，可以不交;

物业合同规定以外的费用，可以不交;

物业擅自增加的费用，可以不交;

（六）新交的商品房有质量问题，业主可不可以拒交物业费

不可以

房屋的质量问题，是业主与开发商在商品房买卖合同当中所约定的权利义务，这是商品房买卖合同的关系，而业主与物业之间，是物业服务合同的关系，这两个并不相关。

关于房屋质量问题，业主应当向开发商主张申请质量问题的保护，而不能以此拒交物业费。

（七）业主委员会决定，侵害了业主的合法权益，业主该怎么办

受侵害的业主可以根据《民法典》的规定，在知情或者应该知情的1年内，提起撤销决定的诉讼，进行维权。

则根据《民法典》第280条和第152条规定，在知情或者应该知情的1年内，向人民法院请求予以撤销。

（八）房子没人住、物业服务不到位，能否不交物业费

三、物业和开发商纠纷的诉讼时效为多久

《民法典》

第一百八十八条 向人民法院请求保护 民事权利 的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

第一百八十九条 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。

第一百九十条 无民事行为能力人或者限制民事行为能力人对其 法定代理人 的请求权的诉讼时效期间，自该法定代理终止之日起计算。

第一百九十一条 未成年人遭受性侵害的损害赔偿请求权的诉讼时效期间，自受害人年满十八周岁之日起计算。

第一百九十二条 诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。

诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩;义务人已经自愿履行的，不得请求返还。

第一百九十三条 人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。

综合上面所说的，物业和开发商如果引起了纠纷，那么就需要及时的解决，可以利用协商、调解、仲裁或者是诉讼的方式来进行处理；但不管是以哪一种方式都需要有合法的证据，还需要在诉讼的时效之内，那么才能保障到各自的权益。为您更好的维护自己的权利。

法律客观：

《治安管理处罚法》第九条

对于因民间纠纷引起的打架斗殴或者损毁他人财物等违反治安管理行为，情节较轻的，公安机关可以调解处理。经公安机关调解，当事人达成协议的，不予处罚。经调解未达成协议或者达成协议后不履行的，公安机关应当依照本法的规定对违反治安管理行为人给予处罚，并告知当事人可以就民事争议依法向人民法院提起民事诉讼。