房屋买卖合同无效情形

房屋买卖合同无效情形

房屋属于不动产，为了维持房屋的占有秩序和交易安全，房屋买卖实行登记生效制度，因此，房屋买卖一经过户登记即具有法律效力，法院一般不轻易认定买卖合同无效或撤销买卖合同。不过，律师表示，实践中，有买卖双方串通等几种情形可被法院认定合同无效或可以撤销。买卖双方串通损害卖方配偶利益依据《婚姻法》规定，婚姻关系存续期间取得的登记于一方名下的房屋属于夫妻共有财产。又依据《物权法》规定，房屋产权证所载明的权属人，即为该房登记意义上的所有权人，有权独立对该房进行转让处分。离婚纠纷中，有的人为剥夺配偶的房屋分割权利，离婚前将登记在其名下的房屋以不合理低价或不支付对价形式偷偷转让到其亲属好友名下，这种情形下权利受侵害的配偶可以向法院主张该房屋买卖合同无效。限制行为能力人签订的买卖合同限制行为能力人签订的房屋买卖合同属于可撤销的情形。实践中，涉及房屋买卖合同的限制行为能力人主要表现为精神类病人，比如癫痫症、抑郁症等病人未发病期间行为表现与正常人无异，也能够独立进行房屋买卖民事活动。但相关症状发病时间难以界定，若交易结果明显不利于这一类限制行为能力人时，其法定代理人可以起诉要求撤销该类房屋买卖合同。律师表示，二手房买卖交易中若知悉对方为限制民事行为能力人或交易行为损害第三人利益时，需慎之又慎。否则，将面临买卖合同被撤销或被认定为无效的法律后果。

法海一粟认为，无房产证的房屋，其买卖合同是有效的；除非该房屋是被禁止交易的标的物。

1、房屋买卖合同只要不违反法律、行政法规，不违背公序良俗，该合同就是有效合同。尽管房地产管理法第三十八规定，未领取权属证书 的房产不得转让，但是，这里的规范并不是法律效力规范，不能据此认定涉案房屋买卖合同无效。没有领取产权证的房屋，只是会对合同的履行产生影响，但是，不影响合同的效力。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

2、无房产权房屋的类型。在实践中，没有房产证的房屋大约包括：

（1）尚未完成初始登记的开发商开发的房产。这类房产已经建成或在建，但是，还没有办理初始登记。就是说，还没有领取大房产证（整个小区的总的房产证）。

（2）尚未完成初始登记的农村自建房。这类房产又分为：有建房证的和没有建房证的。

（3）没有规划手续的“小产权房”。这类房产往往是地方政府与开发商联合开发后出卖给购房人的。

（4）在拥有合法土地使用权的土地上建造的房屋。这类房屋建造在项目土地上，可能符合规定，也可能不符合规定。

（5）违法建筑的房屋。

在法律上，第四种房屋不能成为合法的标的物。以该类房屋为标的的买卖合同，被法院认定为无效的可能性较大。

法海一粟：运筹帷幄之中，决战法庭之上。

(1)根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，无民事行为能力的人不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。(2)限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。(3)以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。(4)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。(5)乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。(6)双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。(7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。（以上回答发布于2017-05-16，当前相关购房政策请以实际为准）

房屋买卖只要还没有过户在买家名下，都可能成为无效交易。

1、根据物权法规定，业主任何情况下任然对房屋具有支配权，业主都可以让其合同属于无效。通常情况下，都会定金法则的约束。

2、买方在赎楼前自愿放弃定金。不再继续交易3、买家购房资格没有达到当地购房指标，定金会被没收。4、业主房屋产权属于抵押查封状态，没有能力解封和赎楼5、房屋有租客，租客没有放弃优先购买权，租客要购买该房6、房屋不属于商品房，没有取得商品房五证两书的以上六种情况都可以买卖房屋属于无效交易