拆迁补偿协议需要注意什么

拆迁补偿协议需要注意什么

“不打无准备的仗”“心中早已有谱儿（即大致的结果）”，老百姓是最会算账的，在拆迁协议要正式签订以前，早就是反复计算过多次，自己一家该选择哪一个住房安置方式，到底能领得多少拆迁款。所以，其实在签订拆迁协议时，也没有那么多注意事项。

对于这一答案，大家可以怀疑，但笔者要告诉你这绝对是农村拆迁中的事实，凡是经历过拆迁、参与过拆迁的都会得出这样的答案。没得底，补偿的政策都没搞清楚，自己房子拆了究竟该选择哪种安置方式，全部能获得多少拆迁补偿款，任谁也不会去签拆迁协议。

大家再静下心来想一想，从公开拆迁政策到正式开始拆迁、签订拆迁协议，总再怎么都有让各拆迁户咨询、消化、吃透政策和补偿标准的时间，各类补偿的标准也是公开出来的，自己的房屋面积、家庭的成员也是锁定了的，虽说计算的结果做不到绝对精确，但类补偿的大数是八九不离十的；而且在这一段时间里，各个拆迁户都在互相讨论、交流该如何计算补偿，房屋哪一类该如何进行补偿，构附着物又如何计算补偿，住房安置又该如何选择、如何计算补偿。即使家里人没有多少文化，也会反复请三朋四友、左邻右舍帮忙合计、计算。

大家再问一问愿意走进拆迁办签订拆迁签订协议的，是不是家人、朋友间早已反复计算过多次，心中早已有底、有谱儿。茫然、一头雾水的也可能有，但绝对是极少极少。

同时，在农房拆迁越来越规范的今天，要想获得额外的补偿难于上青天。任何一个拆迁人员都是抱着“不可能把自己的饭碗打倒来满足拆迁户的要求”，这也是拆迁一夜暴富的时代早已过去的原因。所以，寄希望签拆迁协议时再额外争取补偿已基本不可能（房屋现状与面积、户口本等早已调查摸底、拍照或复印留存）。

所以，在正式签订之前一定要做好相关的功课，自己吃不透、拿不准的，要多向村社干部、拆迁队员、自己的亲朋好友、左邻右舍咨询和请教，对各类补偿反复进行合计，一定要做到心中有数、心中谱儿。

至于在正式签订拆迁协议时，只需注意以下几点即可：

1. 房屋面积、结构，是否还有差错与遗漏，有差错与遗漏的提请重新进行调查摸底和拍照留存，并重新计算相应的补偿；

2. 宅基地上的构附着物，是否还有差错与遗漏，这一部分涉及的小项较多，要逐一核对。

3. 住房安置的对象，是否一一准确，所选择的安置方式还有更改没有；

4. 按规定应给予的签约奖励，是否计算在内。

最后，再提醒一句：要尽可能在规定的时限内签订拆迁协议，目前各地的按时签约奖励都相对较高，少的是每个安置对象上万元，多是每个几十万元。

被拆迁人在签订房屋拆迁补偿协议时，需要注意以下内容：

第一，仔细核对补偿内容，查看是否有漏掉事项。被拆迁人在签订协议之前，应根据评估明细表以及与拆迁方谈判的补偿事项，核对拆迁方是否如实记载在补偿协议上，数额是否相符。被拆迁人不要怕耽误拆迁方时间，一定要一项一项仔细核对，逐条逐款看清楚。

第二，不签订空白协议。所谓的空白协议是指内容有空缺的补偿协议，通常是与被拆迁人有厉害关系的内容会被空出来。在签订的时候，拆迁方会对被拆迁人作出口头承诺，或者告知被拆迁人“空的地方内容不重要”，或者“回头盖章之后给你补上内容”等，遇到这样的情况，被拆迁人要明确拒绝，不要签字，除非拆迁方当场将内容补全。因为一旦在空白协议上签字之后，补偿协议空白的地方有可能会被拆迁方随意填写，出现与当初承诺的补偿数额差距较大的情况。空白协议是法律明确禁止的，被拆迁人拿到这样的补偿协议后，不用害怕，不签字即可。

第三，不要将补偿协议原件交给拆迁方。拆迁补偿协议通常是一式两份，被拆迁人手上要留一份。实践中，常存在拆迁方以文件需要留底、上级审批等理由，将被拆迁人的协议拿走。因为被拆迁人手中无补偿协议，有可能会遇到拆迁方不按照协议补偿或者不及时履行补偿的情况。因此，被拆迁人应坚持“协议要当面签订，双方同时签字盖章、相互留底”的原则。协议签订之后，无论拆迁方以何种理由要拿走被拆迁人的补偿协议原件，被拆迁人都不要同意。

第四，补偿不合理，不要签字。无论拆迁方以何种理由催促被拆迁人签字，被拆迁人切记，只要补偿不合理，就不要签字。被拆迁人要知道，一旦签字之后，再想争取合理补偿，就比较难了。

拆迁是一个漫长而复杂的过程，从准备拆迁到最后完成搬迁尘埃落定往往会历时多年。我们将拆迁过程划分为三个阶段，各阶段中被拆迁户需要注意这些问题。

一、拆迁前期

1.了解拆迁项目的背景

主要包括：拆迁项目的性质，是属于集体土地上的拆迁，还是国有土地上的拆迁？拆迁的主体是谁？项目的规划内容是什么？拆迁的期限、拆迁的规模是否和公共利益相关联？拆迁的补偿总额是多少？项目是否得到区、县及以上人民政府的批准、是否履行了相关征收补偿条例的法律文件？是否在征收开始的时候征询了相关公众的意见、是否按照2011年公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的法律程序执行。

2.了解各项拆迁安置补偿政策

只有在充分了解拆迁政策的情况下，才能质疑其中政策的不合理、不合法之处。

3.如果补偿不合理，做到以下原则来保障自己的权益

(1)不搬家，搬家后可能会造成不利的后果：①优势地位的丧失②维权决心的丧失③信息渠道的丧失；

(2)不抵抗，避免人身伤害；

(3)不签字，签字代表对补偿结果的认可；

(4)不报价，避免拆迁方了解底细；

(5)期限内依法维权。

二、拆迁中期

在拆迁进行过程中，拆迁方可能会采取各种各样的手段来打压被拆迁户，使用不同的手段来促进拆迁、压低补偿。

所以，在拆迁维权的过程中，无论遇到何种情况，都要保持冷静，不要慌张，不要自乱阵脚。要坚信只要采取相应的破解之道，对其所用招数进行一一破解，便可让自己变被动为主动，处于优势地位。

三、拆迁后期

补偿协议的签署

(1)补偿不合理，不能签字。签字就表示对补偿结果的认可，如果此时再说是被逼迫的，拿不出足够的证据，就无法维护自己的合法权益了。

(2)不能签订空白协议。空白协议犹如一张白纸，只要是签字，拆迁方对内容就可以随意填写了；在签字前，口头的完美承诺不受法律保护；都知道空白协议是无效的，那也要拿出足够的证据证明才可以，但往往证据是很难收集的，而且法官采信的可能性也很小。

(3)协议对方不能履行的处理方法。协议签订之后，就有了法律效力，一方不履行，另一方可以去法院起诉。

以上是拆迁过程各阶段要注意的问题，希望对即将被拆迁的您有所帮助。不过，拆迁过程复杂，其中还涉及很多专业问题，如果遇到自身无法处理的情况，一定要及时咨询专业拆迁律师。

房屋拆迁分为国有土地上房屋的拆迁与集体土地上房屋的拆迁

一、国有土地上房屋的拆迁

可以选择货币补偿也可以选择产权置换

选择货币补偿的，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

二、集体土地上房屋的拆迁

有三种补偿方式，重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿

选择货币补偿的，就是房屋重建成本价+宅基地地价

三、拆迁时需要注意

1、充分了解政策、保留拆迁文件；

2、用手机等电子产品将房屋从里到外拍照录像

3、对房屋自己先进行初步评估，等评估人员来评估时要严格把关，查阅其相关文件，并将评估报告保留好，若对评估报告不满意要尽快提出异议；

4、多了解补偿的相关内容，在补偿没有谈好的情况下，要谨慎签订补偿协议；

5、若遇到强拆，不要暴力抗拆，要保护自己的人身安全，及时报警并收集证据；

也可以及时咨询专业的征地拆迁律师，并保持好与律师的交流与沟通。（京平~王）