一房二卖实际占有

一房二卖实际占有

　　一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。　　房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。　　对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：　　在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。　　一房二卖中，这种情形最为普遍。在该情形下，如前所述，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。　　前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。

你好，你的问题相当专业，一房二卖的问题在我国司法实践中是个争议很大的难点。

在我国一房二卖过程中出现实际占有与登记相冲突的判例中，好几例都是将合同占有房屋归类为占有人仅仅取得【债权】，而登记人取得的是【物权】，根据【物权高于债权】的原则，占有取得的债权不能对抗通过房屋登记取得的物权。但物权公信力不具有绝对效力，公信力原则只适用于善意第三人，不适用于恶意第三人。即【占有可以对抗虚假登记取得的物权】。综上所述，买家甲可以向占有人乙行使占有返还请求权，但是，占有人乙又可以向交付人（即一房二卖者）追偿。当然，这里的买家甲必须是善意登记者。

摘要近年来，随着市场经济的不断发展，利用合同进行诈骗的犯罪案件不断增多，在实践中，合同诈骗和合同纠纷的区别多次成为争议的焦点。判断行为人是否具有“非法占有的故意”更是认定合同诈骗罪中罪与非罪的重要标准。本文将通过一个“一房二卖”的案例，从区别合同纠纷和合同诈骗的不同点入手，着重探讨，如何判断行为人是否具有非法占有故意的主观心态。

举个案例：①甲将2012年7月才能过户的经济适用房于2006年5月3日以八十多万的价格出卖给乙 ，并约定剩余房贷由乙返还。2010年12月5日，因甲与乙私下产生纠纷，不愿意把该房过户给乙，遂将房屋以200万以真实身份，通过正规中介公司再次出卖给丙，丙在看房时得知房屋内有人居住，并询问甲原因，甲隐瞒了曾与乙签订房屋买卖合同的事实，谎称房屋被其前妻出租给别人，并允诺丙，到了过户期限一定办理房屋过户。乙得知甲要将房屋卖给丙之后，于2011年将甲起诉到法院，但是因2006年签订的房屋买卖合同中约定的价款过低，不符合当地住建委经济适用房过户的规定，法院只判决甲乙之间的房屋买卖合同有效，没有判决房屋的所有权归乙所有。但是甲以乙一直占有房屋，想与乙和平解决纠纷为由一直没有将房屋过户给丙，虽然甲将房本留给了丙，以表示过户的诚意，但后来甲一直不出现，丙只得向公安局报案。200万房款甲在供述中声称已经用于归还之前做生意所欠债务，但是否真正地用于归还债务，通过银行账单、询问证人并没有得到证实抑或证伪。

此案一个重要的分歧点在于，甲的“一房二卖”行为是否涉嫌合同诈骗罪。一种观点认为甲“一房二卖”的行为属于民事纠纷，理由在于，第一，甲与乙签订房屋买卖合同时，双方意思表示真实，随着房价上涨，合同没有履行完毕过程中，甲很有可能因为反悔，从而与丙签订房屋买卖合同，则甲相对于乙，承担的应是违约责任，甲有能力将房屋过户给丙。第二，甲使用真实姓名，通过正规中介公司与丙签订房屋买卖合同，并且签订合同时房屋所有权仍归甲所有。

以两种不同情况分析，一房二卖什么时候构成诈骗，什么时候只是民事合同纠纷：

案例一：甲将自己名下的一套房产出卖给乙，双方签订房屋买卖合同并办理了过户手续，后甲又将该房产出卖给丙，收取丙购房款800万元后逃逸。

案例二：甲将自己名下的一套房产卖给乙，双方签订房屋买卖合同但没有办理过户手续，后甲又将该房产出卖给不知情的丙，并和丙之间办理了过户手续。

在案例一中，甲已经将房屋出卖给乙并办理了过户手续，房屋的物权已经归乙所有，甲不可能再将该套房屋过户到丙的名下，此时仍和丙签订房屋买卖合同并收取购房款，是典型的合同诈骗行为，同时存在逃逸情节，甲成立合同诈骗罪。

在案例二中，甲虽然与乙签订了合同但并没有办理过户，该房屋的物权仍归于甲所有，甲再与丙签订合同时“有能力”将该套房屋过户到丙的名下，并且最终也为丙办理了过户手续，在现有条件下，丙合法取得房屋，甲对乙构成违约，属于合同纠纷。