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房屋征收合法面积认定
对此，武汉市规划局负责人解释，按规定，集体土地房屋拆迁时，按照1户1处宅基地进行补偿安置。
房屋拆迁补偿款的计算公式为：补偿款=（房屋建筑面积×房屋重置价标准×成新系数）+（房屋占地面积×宅基地区位价）。其中，补偿中认定的房屋占地面积，以土地使用证登记的面积为依据；未取得土地使用证但经合法批准的，以批准的用地面积为依据。补偿中认定的宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证登记的面积为依据；未取得房屋所有权证，但具有规划部门批准建房文件的，以批准的建筑面积为依据。（郭会桥蒋涛）
楼主讨论的是住宅吧，严格的说，房产证和土地使用证对应的是城镇居民，对于农村居民，应该是建房批复和宅基地证。两者存在差别的原因就是分别属于国有土地和集体土地的缘故。要是楼主讨论的是城镇住宅，那就是以房产证为准。（虽然楼主说是农村，但口语上一些小的城镇也可能被喊作村）至于农村住宅，一般是建房批复面积和宅基地证换算出来的面积哪个大取哪个。
第一，农房拆迁中合法面积的认定与房屋层数无直接关联，最主要的是依据房屋产权登记和修建时间进行认定，抢搭抢建的是典型的违法建筑。第二，在农房拆迁中对房屋产权登记以外的面积，只要不是抢搭抢建的，都会按规定进行补偿。
这是具体从事过农村房屋拆迁的笔者，结合当地政策和工作实际，给出的答案。
首先，分享一个房屋层数及面积与产权登记不一致的拆迁案例。
这是笔者经手的一个案例。该户的农房现状为4层，但房产证上登记的是3层，明显多了1层，面积也大了许多。但经走访调查和村社相关人员证实，该户的农房是一次性修建的，不属于抢搭抢建。最后在进行拆迁补偿时，就将比证上多的１层面积全部按合法的进行了补偿的。
其次，在农房拆迁中对于无产权登记的房屋，只要不是抢搭抢建的，都是进行补偿。
（一）抢搭抢建的认定比较容易。该区域已停止建房审批了，已明确不能再建房了，这个时候在无任何审批手续的情况下才开始建的，就是典型的抢搭抢建。
（二）实际之中大多的无证房都不属于抢搭抢建。这些房屋主要是群众生产生活需要，在主体房屋之外搭建的厕所、圈舍、厨房等辅助房屋，对这些修建已久、使用多年的房屋，在拆迁中称其为无证房，不属于抢搭抢建不能补偿的房屋。
（三）非抢搭抢建无证房的拆迁补偿政策。根据被拆迁农户有证房的面积按规定进行补偿，笔者这里是无证房面积未超过有证房面积的50%的，按有证房的补偿标准进行补偿；超过50%部分，按有证房补偿标准的80%进行补偿。
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（本文图片来自网络）
您好，我国已经明确规定了对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也就是说，在拆迁时，最低标准应该按照房屋征收决定公告之日起的那天计算。
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■拆迁维权有套路；高额补偿有妙招
棚户区改造是党中央、国务院为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程、德政工程，事关千家万户居住环境的改善。那么棚改工作中，被征收房屋面积如何认定，对评估结果有异议怎么办？
问
①棚户区改造的资金来源？
答
棚改资金来源主要是由政府向国家政策性银行申请的长期贷款，占项目总投资的97％以上，以政府购买服务的方式还本付息；另一小部分为国家、省级财政棚户区改造专项补助及配套资金，占比3％左右。
问
②被征收房屋的建筑面积、用途及性质如何认定？
答
对于已登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准；房屋权属证书与房屋登记薄的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿有错误外，以房屋登记簿为准。
对于未经登记的房屋，由咸安区人民政府根据《咸宁城区棚户区改造项目房屋征收调查、处理工作操作指引》的规定组织有关部门依法进行调查、认定和处理。
问
③房屋征收范围确定后，不得发生哪些行为？
答
房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、改建、室内装修、扩建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
▲二电机厂原职工棚改后住入新房
问
④征收当事人对评估结果有异议的如何处理？
答
征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十个工作日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。
征收当事人对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十个工作日内，向咸宁市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
问
⑤征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的如何补偿？
答
征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。实际改变用途满二年以上且已依法取得营业执照的，对其实际用于经营的部分（不包括为实际经营服务的厨房、卫生间、仓库等附属部分），可以根据经营面积、经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助。具体补助标准在项目房屋征收补偿方案中具体规定。
问
⑥征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的如何处理？
答
征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人不明确的，由咸安区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由咸安区人民政府依法申请咸安区人民法院强制执行。
记者 ：秦俊俊 通讯员 邓林
编辑：陈若
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